ค่าธรรมเนียมการโอน ที่ดิน คืออะไร ? ก่อนซื้อที่ดิน ควรทำความรู้จักก่อน

ค่าธรรมเนียมการโอน ที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เมื่อทำการซื้อขายที่ดิน ซึ่งจะมีอะไรบ้าง ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายอะไร เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายหลายประเภทที่จะเกิดขึ้นร่วมกัน หากไม่มีการตกลงให้แน่นอนก็จะเกิดปัญหาในภายหลังได้ อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินมีหลายประเภท แตกต่างกันไปตามรูปแบบการโอน โดยมีรายละเอียดดังนี้

• โอนที่ดินเพื่อการซื้อขาย จะมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• โอนที่ดินเป็นมรดก จะแบ่งเป็นผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานโดยตรง เช่น บุตร หลาน เหลน คู่สมรส จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้อง เช่น พี่น้อง บุตรบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน 2% โดยจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบด้วยไม่ว่าจะเป็นค่าคำขอ ค่าประกาศมรดก ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก
• โอนที่ดินยกให้ญาติพี่น้อง ยังสามารถแบ่งย่อยได้ ดังนี้
• โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย จะมีค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 20 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น หากมูลค่าที่ดินเกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5% ของมูลค่าส่วนเกิน
• โอนให้บุตรโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หมายความว่า บิดามารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสหรือไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะมีค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราของกรมสรรพากร
• การโอนให้สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน จะมีค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• โอนให้ญาติพี่น้อง จะต้องเสียค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ใครควรเป็นคนจ่าย ?

ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น มักจะมีคำถามว่าใครจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ที่ดิน เพราะมันเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการตัดสินใจ ถือเป็นต้นทุนราคาที่ดินด้วย ซึ่งจริง ๆ แล้วค่าโอนคำ ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าโอน ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งในการซื้อขายที่ดินทั่วไป ผู้ขายควรเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอน นอกจากค่าโอนแล้วยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าจดจำนอง ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แล้วแต่ตกลง ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งก็ได้ ที่สามารถทำแบบนี้ได้ เนื่องจากกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ จึงทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ ดังนั้นเท่ากับว่าก่อนตัดสินใจควรรู้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ชัดเจนเสียก่อน เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

ในการซื้อที่ดินมีค่าธรรมเนียมอะไรบ้างที่ควรรู้ไว้

ในการขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าอากร ค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนจะอยู่ที่ 2% จากราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาใดสูงกว่าให้เลือกราคาประเมินที่สูงกว่าราคาที่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
• อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาซื้อขาย หากราคาต่ำกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ
• ค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 5 ของราคาซื้อขาย ในกรณีที่ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะตามข้อ 2 แล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เพิ่ม
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อัตราการจัดเก็บภาษีเงินได้คิดตามกรมสรรพากร
• ค่าจดจำนอง กรณีซื้อและจำนองกับสถาบันการเงินต่าง ๆ คิดอัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง หรือวงเงินกู้
• ค่าคำขอโอนที่ดิน ค่าอากร ค่าพยาน

ในการซื้อขายที่ดิน ใครบ้างที่จะต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียม ?

สำหรับ “ค่าธรรมเนียมการโอน ที่ดิน” จะมีทั้งส่วนที่ผู้ซื้อชำระและส่วนที่ผู้ขายชำระ ไม่มีกฎเกณฑ์ที่ระบุว่าใครต้องจ่ายอะไร ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม บางครั้งผู้ขายจะจัดโปรโมชั่นจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนบ้านให้กับผู้ซื้อ นี่เป็นอีกเรื่องที่ต้องคุยกับผู้ขายให้เข้าใจ สำหรับกรณีที่ผู้ขายเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่ พนักงานขายจะสรุปรายการค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อได้จัดเตรียม อย่างไรก็ตาม หากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล ผู้ซื้ออาจต้องให้ข้อมูลของตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปจะแบ่งออกเป็นรายการต่อไปนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

คิดเป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และชำระฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อาจมีบางกรณีที่ผู้ขายเสนอโปรโมชั่นชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามแต่จะตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ครม. มีมติให้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เป็น 0.01% ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2564 เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และลดภาระผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีเงื่อนไขว่าราคาซื้อขายบ้านและคอนโดต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท

• ค่าอากรแสตมป์

คิดค่าธรรมเนียม 0.5% ของราคาซื้อ ราคาต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากราคาต่ำกว่าราคาประเมินผู้ขายจะถูกเรียกเก็บส่วนต่าง โดยปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย แต่ในกรณีที่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เสียอากรแสตมป์อีก

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายบวกค่าใช้จ่ายของผู้ขาย สำหรับกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านเป็นเวลาไม่เกิน 5 ปี หากครอบครองเกินห้าปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปีก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน

• ค่าจดจำนอง

สำหรับค่าจดจำนองนั้นจะคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุด 200,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายของผู้กู้ซื้อบ้าน ถ้าซื้อด้วยเงินสดไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)

สำหรับผู้ขายรายบุคคลต้องชำระภาษีนี้ เนื่องจากถือเป็นรายได้จากการซื้อขาย เมื่อพิจารณาถึงขั้นบันไดภาษี จำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและวิธีการได้มา จากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดินไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง