ที่ดินเปล่ากรมบังคับคดี มาทำความรู้จักกับที่ดินเปล่ากันก่อน

ที่ดินว่างเปล่าคืออะไร คือ ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่ผู้ขายมีสิทธิ์ครอบครอง อาจมีหนังสือรับรองการครอบครอง เช่น น.ส.3 เป็นต้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 2 ระบุว่า ที่ดินเปล่ากรมบังคับคดีเป็นที่ดินที่ไม่มีผู้ใดครอบครองให้ถือว่าเป็นของรัฐ บรรดาที่ดินมือเปล่าไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใบจอง ให้ถือว่าเป็นที่ดินของรัฐ เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินแปลงนั้น แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินว่างเปล่ายังคงเป็นของรัฐ แม้ว่ารัฐจะเป็นที่รู้จักในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน แต่ก็เป็นทฤษฎีมากกว่า เพราะรัฐเองคงไม่ใช้อำนาจกรรมสิทธิ์ขับไล่เจ้าของที่ดินโดยไม่จ่ายให้ กรมบังคับคดีปล่อยให้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นต่อไป เว้นแต่ จำเป็นที่รัฐจะต้องจัดที่ดินนั้นให้เป็นสาธารณประโยชน์, จำเป็นในการป้องกันประเทศ ฯลฯ รัฐจะเวนคืนที่ดินแปลงนั้นโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ที่ดินมือเปล่ากลับมาเป็นของรัฐอีกครั้ง

ที่ดินเปล่ากับที่ดินมีโฉนด มีความแตกต่างกันอย่างไร ?

วันนี้มาพูดถึงกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง หลังจากห่างหายกันไปนาน ครั้งนี้เราจะมาพูดถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับ “ที่ดินเปล่า” หลาย ๆ คนคงเคยได้ยินคำ ๆ นี้อาจไม่ค่อยคุ้นเคยนัก เพราะส่วนใหญ่ที่เราได้ยินคือคำว่า ที่ดินเปล่า หรือ โฉนดที่ดิน อะไรทำนองนี้ ที่ดินมือเปล่า หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์ใด ๆ เช่น โฉนดที่ดิน ใบจอง ใบจอง โฉนดแผนที่ ได้แก่ น.ส.3 น.ส.2 น.ส.5 ใบนำ ส.ค. ส.ท.ก.1 เหตุผลที่ น.ส.3 น.ส.2 น.ส.5 ใบนำ ส.ค. ส.ท.ก.1 เป็นที่ดินมือเปล่า เนื่องจากที่ดินเปล่ากรมบังคับคดีกับที่ดินมีโฉนดสิทธิ์ในที่ดินจึงแตกต่างกัน

สำหรับที่ดินที่มีโฉนดเจ้าของจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน นั่นคือเจ้าของสามารถเก็บแทำกินได้ มีสิทธิใช้ที่ดินของตนและสามารถตรวจสอบคืนจากผู้ไม่มีสิทธิถือครองได้ ในทางกลับกัน ที่ดินมือเปล่า เจ้าของจะมีสิทธิ์ครอบครองเท่านั้น หมายความว่าหากมีเหตุการณ์เกี่ยวกับการครอบครองของฝ่ายตรงข้ามระหว่าง “ที่ดินมีโฉนด” กับ “ที่ดินมือเปล่า” การตีความทางกฎหมายจะแตกต่างกัน สำหรับที่ดินที่มีโฉนดเพื่อให้สามารถครอบครองปรปักษ์เพื่อแย่งชิงสิทธิการครอบครองจากเจ้าของเดิมได้นั้นจะต้องครอบครองโดยสงบโดยเปิดเผยโดยเจตนาที่จะเป็นเจ้าของ โดยมีระยะเวลาการครอบครองนานถึง 10 ปี และต้องให้ศาลสั่งว่าการได้มานั้นได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ ส่วนที่ดินมือเปล่าเนื่องจากลักษณะสิทธิ์บนที่ดินที่แตกต่างกันทำให้ฝ่ายตรงข้ามครอบครองไม่ได้ เนื่องจากผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ดังนั้น การครอบครองจึงถูกริบได้หากไม่ฟ้องคดีภายใน 1 ปี

นอกจากการครอบครองปรปักษ์ การทิ้งที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ หากปล่อยไว้เกิน 10 ปี ที่ดินก็จะตกเป็นของรัฐด้วย ส่วนที่ดินมือเปล่าให้แบบ นส. นส.3 ซึ่งเป็นที่ดินเปล่าหากปล่อยทิ้งร้างเกิน 5 ปี ก็จะตกเป็นของรัฐด้วย การครอบครองที่ดินด้วยมือเปล่าก็เป็นอีกประเด็นหนึ่ง เขาได้สละสิทธิในที่ดินโดยการขาย และทำหนังสือโอนขายให้แก่กันเช่นนี้ อีกกรณีหนึ่งคือเจ้าของที่ดินมือเปล่าได้สละการถือครองที่ดินโดยแสดงเจตนาสละการครอบครอง เช่นซื้อขายระหว่างกันแล้วให้ผู้ซื้อมาเป็นกรรมสิทธิ์ เพียงเท่านี้ ก็เท่ากับสิ้นการครอบครอง นอกจากนี้ยังมีกรณีการเวนคืนทำให้ที่ดินตกเป็นของรัฐอีกด้วย

คิดจะทำการซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดทำได้จริงหรือ ?

ที่ดินที่ไม่มีโฉนดต้องตรวจสอบให้ดีว่ามีเอกสารสิทธิ์ครอบครองประเภทใดบ้าง หรือเป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ ที่เรียกกันว่า “ที่ดินมือเปล่า” เพราะหากมีการซื้อขายที่ดินแล้วไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ชัดเจน ถือว่าเสี่ยงมาก เพราะแม้แต่ที่ดินเปล่ากรมบังคับคดี เป็นที่ดินที่มีโฉนดแล้วก็ต้องตรวจดูว่ามีโฉนดถูกต้องหรือไม่ และเนื่องจาก ที่ดินนั้นอาจเป็นเขตอุทยาน เขตป่าสงวน เขตสาธารณประโยชน์ เขตปฏิรูป หรือพื้นที่ธรรมชาติที่บุคคลทั่วไปไม่มีสิทธิ เพื่อครอบครองเป็นเจ้าของ

แต่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ไม่มีโฉนดจะทำการซื้อขายกันเองได้ ที่ประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้บัญญัติไว้แต่สัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 เป็นการสละเจตนาครอบครอง โอนได้ ทำหนังสือโอนขาย ชำระราคา ส่งมอบการครอบครองและเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีในใบกำกับภาษีเป็นชื่อผู้ซื้อ แต่นี่เป็นเพียงสัญญาที่ใช้ยืนยันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้น ไม่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ เป็นเอกสารที่ใช้ยืนยันกับทางราชการได้

ก่อนทำการซื้อขายที่ดินมีข้อควรระวังอะไรบ้าง ?

แม้ว่าจะมีสัญญาซื้อขายซึ่งผู้ขายประสงค์จะสละสิทธิ์ครอบครองก็ตาม ผู้ซื้อก็ยังควรปกครองในฐานะเจ้าของที่ดิน แต่มีข้อพึงระวังก่อนการซื้อขายที่ดินดังนี้

• ระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน

ควรระบุเงื่อนไขในสัญญาให้ชัดเจน เช่น ผู้ขายประสงค์จะขายที่ดินหมู่บ้านไหน ตำบลใด กี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา และที่ดินแต่ละทิศเหนือ ทิศใต้ ทิศตะวันออก ทิศตะวันตก ติดกับที่ดินของใคร เนื้อที่เท่าไร

• ระบุในสัญญาให้ชัดเจน

เพื่อรับรองว่าที่ดินที่ขายตามสัญญาปราศจากข้อผูกมัดหรือการละเมิดสิทธิ์ใด ๆ หลังจากทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ผู้ขายสัญญาว่าจะไม่กระทำการใด ๆ ที่ทำให้ที่ดินที่ขายเสื่อมค่าหรือเสื่อมราคา หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาจนทำให้ผู้ซื้อได้รับความเสียหาย ผู้ขายยอมรับผิดและยอมชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อ

• ตกลงการทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้มีพยานรู้เห็น

เช่นสามารถเป็นพยานหรือเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดที่มีอาณาเขตติดกันได้ก็จะดี

• ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ก่อนทำสัญญาให้วัดพื้นที่ทั้งหมดตามที่ตกลงในสัญญาซื้อขาย ถ่ายรูปหลักฐานการส่งมอบ การโอนเงิน สลิปหรือใบสำคัญการโอนเงินเก็บไว้ เพื่อแจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทราบ