การซื้อขายที่ดิน ข้อควรรู้เพื่อประโยชน์สูงสุดของทุกท่าน

ที่ดินหรือทำเลในการสร้างบ้านเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก การอยู่ในที่ที่มีทำเลดีนอกจากจะอยู่สบายแล้วยังมีมูลค่าสูงอีกด้วย อย่างไรก็ตามการมีที่ดินเป็นของตัวเองยังเพิ่มความคล่องตัวหรือประหยัดงบประมาณในการสร้างบ้านอีกด้วย เพราะหากซื้อทั้งที่ดินและสร้างบ้านพร้อมกันอาจมีราคาแพงกว่าการซื้อบ้านสำเร็จรูปจากโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีให้เลือกมากมายทั้งในเมืองและชานเมือง 

ราคาที่ดินถือเป็นอีกหนึ่งโอกาสในการเพิ่มมูลค่าให้กับบ้าน ทำให้ที่ดิน ในยุคนี้หายากยิ่งกว่าซื้อบ้านเสียอีก วันนี้เราขออาสาพาทุกท่านมาเรียนรู้เทคนิคหรือทักษะเบื้องต้นเกี่ยวกับการซื้อ-ขายที่ดิน ทั้งเพื่ออยู่อาศัย การลงทุน หรือแม้แต่การสร้างคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

ที่ดิน คือ

สำหรับที่ดินที่เราทราบ กรมที่ดิน ได้ให้ความหมายของที่ดินไว้ว่า ที่ดินเป็นทรัพย์สินอันมีค่า มีราคา และเป็นประโยชน์แก่มวลมนุษย์ ทั้งเพื่อที่อยู่อาศัย การเกษตร หรืออุตสาหกรรม ไม่เพียงเท่านั้นยังเป็นหลักประกันหรือเครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่ได้อีกด้วย จึงไม่น่าแปลกใจที่ทุกวันนี้ทุกคนต้องหาที่ดินสัก 1 ผืน 1 งานหรือ 1 ไร่มาครอบครองเป็นอย่างน้อย

ในประเทศไทยตามกฎหมายจะต้องมีโฉนดที่ดิน ที่ดินแบ่งออกเป็นสี่ประเภทหลัก ๆ ได้แก่

1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นกรรมสิทธิ์ของที่ดิน ใช้แสดงความเป็นเจ้าของได้ โดยเฉพาะ ขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน หากจะซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานซื้อขาย
2. ใบจองหรือนส.2 เป็นหนังสือแสดงการอนุญาตให้ครอบครองที่ดินเป็นการชั่วคราว หรือเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ทางราชการออกให้เป็นการชั่วคราว หากรัฐบาลดำเนินการไม่ทันก็สามารถตัดสิทธิ์และมอบสิทธิ์ในที่ดินผืนนี้ให้กับผู้อื่นได้
3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ นส. ภ.ง.ด.3 คือหนังสือรับรองของทางราชการว่าบุคคลใดได้ใช้ที่ดินแล้วสามารถซื้อ ขาย โอน จำนองได้
4. ใบไต่สวนหรือ นส. 5 เป็นหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

เรื่องที่ดินต้องทำตามกฎหมายเพื่อให้กระบวนการทำประโยชน์ในที่ดินไม่เสียประโยชน์ทั้งเจ้าของ ผู้ซื้อหรือแม้แต่ผู้ขาย

ประโยชน์ของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือสร้างบ้าน

อย่างที่คุณทราบ ประโยชน์ของการเป็นเจ้าของที่ดินมีหลากหลาย แต่สิ่งที่เรากำลังโฟกัสในครั้งนี้คือประโยชน์ของการมีที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย เราได้แบ่งประเภทเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อที่ดินออกเป็นประเภทต่าง ๆ ดังนี้

1. ที่ดินช่วยสร้างบ้านอย่างอิสระ บ้านส่วนใหญ่ที่ผู้อยู่อาศัยสร้างมีที่ดินเป็นของตนเอง เพราะนอกจากจะช่วยประหยัดงบประมาณในการสร้างบ้านแล้ว การเป็นเจ้าของที่ดินยังสามารถออกแบบและตกแต่งได้อย่างสะดวกสบายอีกด้วย อีกทั้งยังใช้งานได้อย่างคุ้มค่าในรูปแบบต่าง ๆ แต่ทั้งหมดนั้นต้องอยู่ในขอบเขตของตนเอง ห้ามปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นมากเกินไป เช่น ชายคาหรือส่วนต่อเติม
2. ที่ดินทำให้บ้านมีค่า ทำเลที่ตั้งของที่ดินช่วยเพิ่มราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นเช่นบ้าน ยิ่งมีการตัดที่ดินข้ามถนนสายหลักหรือในเขตเมืองมากเท่าไรก็ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินต่อตารางเมตรพุ่งสูงขึ้นอย่างแน่นอน จึงไม่แปลกที่เรามักจะเห็นขายที่ดินพร้อมบ้าน
3. ที่ดินสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ได้ ในกรณีที่จำเป็นต้องใช้เงินเพื่อทำธุรกิจใด ๆ ที่ดิน ที่อยู่อาศัยสามารถใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินได้
4. ที่ดินช่วยทำให้บ้านราคาถูกลง แน่นอนว่าเมื่อมีที่ดินแล้ว การสร้างบ้านย่อมมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการซื้อที่ดินและสร้างบ้านอีกหลัง
5. การซื้อที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่เหมาะแก่การลงทุน ผู้พักอาศัยสามารถสร้างบ้านหรือรีสอร์ทเพื่อการพักผ่อนบนที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้ตามสถานที่ต่าง ๆ
6. บางครั้งการซื้อที่ดินเปล่าก็คุ้มค่ากว่าการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยเสียอีก เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นทุกปี ยิ่งซื้อมาก ยิ่งคุ้มมาก ในขณะที่ราคาของโครงการบ้านอาจลดลงหากเมืองเสื่อมโทรม ราคาของบ้านอาจลดลง
7. การซื้อ-ขายที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยช่วยให้เจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยมีหลักทรัพย์หรือเงินทุนในการต่อยอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายที่ดินในทำเลที่ได้เปรียบจะทำเงินได้มหาศาล

ประโยชน์ของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย มีอัตราเพิ่มขึ้นในด้านราคาทุกปี หากคุณเป็นนักลงทุน คุณควรมองหาโอกาสในทำเลที่ได้เปรียบต่อไป แต่ถ้าเป็นผู้อยู่อาศัยทั่วไปการมองหาที่ดินสักแปลงเก็บไว้ก็น่าสนใจไม่น้อย เผื่อว่าในอนาคตเราอาจจะได้สร้างบ้านและใช้ชีวิตในบั้นปลายอย่างสงบสุข

ขั้นตอนการซื้อที่ดินและสิ่งที่ต้องทำ

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย มีสิ่งพื้นฐานที่ทุกคนควรทราบหรือปฏิบัติตามดังนี้

• ลงพื้นที่และตรวจสอบที่ดินด้วยตนเอง ลงพื้นที่ตรวจสอบที่ดินที่กำลังจะซื้อดีกว่าดูโฉนดที่ดิน เพราะการได้เห็นพื้นที่จริงจะทำให้ตัดสินใจได้ง่าย เพิ่มความมั่นใจและเห็นที่ดินจริง ๆ ที่เราจะสามารถนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์ต่าง ๆ ในอนาคตได้ ไม่เพียงเท่านั้น ยังสามารถตรวจสอบในเรื่องต่าง ๆ ที่ภาพและโฉนดที่ดินบอกไม่ได้ เช่น สภาพอากาศ การจัดการน้ำ ลักษณะของดิน เป็นต้น
• สอบถามหนังสือกรรมสิทธิที่ดินที่อยู่ในหมวดไหนพร้อมทำการซื้อขายหรือไม่ เช่นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• ตรวจสอบหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น ๆ นำ นส.3 ก ไปตรวจสอบได้ทั้งกรมที่ดินและหน่วยงานสำคัญอื่น ๆ เช่น กรมป่าไม้ ถ้าที่ดินอยู่ใกล้ป่า การไฟฟ้าฝ่ายผลิต ส่วนราชการเข้าตรวจสอบถนน ในอนาคตจะมีจะมีการขยายเขตหรือไม่
• วัดพื้นที่เพื่อทราบขนาดที่ดินจริงในด้านราคา ไม่เพียงแค่นั้น แต่ยังรวมถึงอาณาเขตโดยรอบของดินแดนของเราด้วย ที่สำคัญอย่าลืมเส้นทางเข้าออกเพราะหากเป็นที่ดินตาบอดการซื้อครั้งนี้จะเสียประโยชน์ในการแปลงเป็นหลักทรัพย์ในอนาคต
• ปัจจัยสำคัญอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณา ได้แก่ ประวัติของที่ดินเดิมจากบ้านข้างเคียง สภาพอากาศ สถานการณ์น้ำท่วม สาธารณูปโภค และขนาดของที่ดิน
• ทำสัญญาเมื่อตกลงกับผู้ขายและวัดที่ดินพร้อมทั้งตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ และใช้ช่างรังวัดแล้วจึงทำสัญญาซื้อขาย
• การซื้อที่ดินไม่จำเป็นต้องใช้เงินเพียงอย่างเดียวก็สามารถดำเนินการทุกอย่างได้อย่างเหมาะสม แต่ควรมีความรู้พื้นฐานและเทคนิคที่ดีในการตรวจสอบที่ดิน เพื่อให้ได้ที่ดินที่เหมาะสมคุ้มค่าที่สุด

ขั้นตอนการขายที่ดินและสิ่งที่ต้องทำ

นอกจากการซื้อที่ดินแล้ว การขาย จำเป็นต้องมีความรู้พื้นฐานเพื่อให้การขายเป็นไปอย่างยุติธรรมและสมานฉันท์ทั้งสองฝ่าย เทคนิคง่าย ๆ แบ่งออกเป็นดังนี้

• ก่อนซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบประเมินที่ดินว่าพร้อมขายหรือไม่ ผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนรวมถึงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องการที่ดินพร้อมใช้ เช่น ที่ดินถมแล้ว หากที่ดินไม่สามารถใช้งานได้นอกจากจะถูกมองข้ามแล้วยังอาจมีราคาลดลงอีกด้วย
• กำหนดราคาที่ดินให้อยู่ในเกณฑ์การประเมินราคาของกรมที่ดินจังหวัด หากราคาสูงเกินไปอาจถือเป็นการขายที่ดินเกินราคา
• เราสามารถช่วยผู้ซื้อหาแหล่งเงินกู้ เช่น สถาบันการเงิน เนื่องจากสามารถใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มความน่าเชื่อถือของผู้ขาย
• การประชาสัมพันธ์ ทุกวันนี้ การขายที่ดินไม่ได้โฆษณาเพียงแต่ติดป้ายหรือบอกต่อ รวมถึงการจ้างนายหน้า แต่ทุกคนสามารถประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางการขายที่หลากหลาย โดยเฉพาะเว็บไซต์ ตัวแทนขาย หรือช่องทางสื่อสารออนไลน์ต่าง ๆ
• คุณควรหาทนายความเพื่อปรึกษา ในบางกรณี การขายที่ดินต้องทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงและทำให้การขายที่ดินมีความคล่องตัวมากขึ้น คุณควรปรึกษาทนายความ
• การขายที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของธุรกรรม ดังนั้นผู้ขายหรือผู้อยู่อาศัยที่ต้องการขายหลักทรัพย์ เช่น ที่ดิน ควรทำความเข้าใจและศึกษากฎหมายอย่างรอบด้าน

ข้อดีข้อเสียของการขายที่ดินด้วยตัวเองและผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์

แน่นอนว่าการขายที่ดินสามารถทำได้ผ่านนายหน้าหรือขายเอง ข้อดีข้อเสียของแต่ละวิธีนั้นแตกต่างกัน ผู้ขายจึงสามารถตัดสินใจได้ว่าจะเลือกวิธีใด ขอสรุปสั้น ๆ ดังนี้

ข้อดีของการขายด้วยตัวเอง

• ราคากำหนดได้เองแต่ต้องขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดินจากทางราชการ
• ผู้ซื้อสามารถเลือกได้เองตามความเหมาะสมและความพอใจ นอกจากนี้ยังสามารถเลือกเวลาและสถานที่ในการเจรจาได้อีกด้วย
• ไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าเพิ่มเติมเมื่อขายที่ดินได้

ข้อดีของการมีนายหน้าขายที่ดิน

• โอกาสในการขายได้สูงเนื่องจากนายหน้ามีช่องทางการขายที่กว้างโดยเฉพาะเครือข่าย
• สะดวกเพราะไม่ต้องจัดการเรื่องเอกสารหรือเรื่องกฎหมาย
• เป็นที่ปรึกษาที่ดีโดยเฉพาะสำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยขายที่ดินมาก่อน

ข้อเสียของการขายด้วยตัวเอง

• อาจต้องเสียค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์การขายที่ดิน
• ขาดประสบการณ์โดยเฉพาะเทคนิคการเจรจา
• การตั้งราคาที่ดินอาจดูไม่สมเหตุสมผลจนทำให้เสียการตัดสินใจซื้อที่ดินไป

ข้อเสียของการมีนายหน้าขายที่ดิน

• จ่ายค่านายหน้า ราคากลางอยู่ที่ 3% ของราคาขาย
• อาจถูกกดดันให้เจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ
• ที่สำคัญอาจถูกเอาเปรียบในช่องว่างของสัญญาได้
• การขายที่ดินมีหลายวิธีทั้งขายเองและติดต่อนายหน้า หากลูกบ้านหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์สะดวกด้านใดก็นำไปใช้ประกอบการตัดสินใจได้

ค่าใช้จ่าย

สิ่งที่คุณต้องรู้เช่นกันคือค่าใช้จ่ายในการดำเนินการซึ่งแบ่งออกเป็นสองส่วนดังนี้

1. บุคคลธรรมดา ประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าจดจำนอง กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน เสีย 1% ของมูลค่าจำนอง ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมทางกฎหมายหรือค่าธรรมเนียมการโอน และค่าอากรแสตมป์น่าจะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
2. นิติบุคคล – ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมจำนอง – 1% ของมูลค่าจำนอง ในกรณีจำนองกับสถาบันการเงิน – 1% ของมูลค่าจำนอง แบบฟอร์มส่วนบุคคล – 1% ของมูลค่าจำนอง ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมทางกฎหมายหรือค่าธรรมเนียมการโอน

การซื้อขายที่ดินเป็นหนึ่งในกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับบ้านและที่อยู่อาศัย เพราะที่ดินคือรากฐานของบ้าน ที่อยู่อาศัย และหลักทรัพย์อันมีค่า การมีความรู้ด้านการค้าขายจะทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์สูงสุดทั้งในแง่ของผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อนำไปต่อยอดสร้างบ้านต่อไป